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VENDO MI PISO, O CASA, CON INQUILINOS

Has decidido o estás pensando en vender tu propiedad y te han surgido dudas.

Las primeras sobre los derechos que tu actual inquilino pueda tener y que puedan impactar o, incluso frenar, la venta de tu propiedad.

Las siguientes sobre cuales son las obligaciones que quedarán subrogadas al nuevo propietario tras la venta, eso lo trataremos en otro artículo.

En cuanto a los derechos del inquilino no existe una primera diferenciación cuando se trata de local comercial o vivienda. Los derechos de los arrendatarios más comúnmente relacionados con la compra-venda de una propiedad son el derecho de tanteo, o de adquisición preferente, y el de retracto legal.

 

¿QUÉ ES EL DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO?

El derecho de tanteo o adquisición preferente viene recogido en la Ley de arrendamientos Urbanos en el artículo 25 y hace referencia al derecho ostentado por un inquilino a poder acceder de manera preferente a la venta de la propiedad en las mismas condiciones en las que la propiedad planea presentarse en el mercado.

Es decir, que es un derecho que puede ejercitarse hasta 30 días después de haber sido informado, de manera fehaciente (es decir, vía burofax o similar) de la venta y sus condiciones.

El derecho de retracto es aquel por el cual, tras la venta de la propiedad y hasta 30 días después de la misma, el inquilino pueda reclamar la venta de la propiedad para sí.

Esto no es en todos los casos sino en aquellos en los que;

  • O bien no se le informó adecuadamente de la venta del inmueble y sus condiciones
  • O bien, finalmente la venta se haya dado por un importe menor al ofertado en primera instancia al inquilino.

 

¿CUÁNDO SON DE APLICACIÓN LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO?

Los llamados contratos de renta antigua, de los que ya os hablaremos un día, son contratos subscritos de manera que el inquilino tiene muy pocas limitaciones sobre el uso y disfrute (usufructo) de la propiedad.

En los contratos a término, es decir que se subscribieron con una fecha fin de contrato, podemos distinguir dos escenarios:

  • Aquellos arrendatarios que gozan de adquisición preferente (o tanteo) y derecho de retracto
  • Aquellos arrendatarios que renunciaron al de adquisición preferente (o tanteo) y derecho de retracto

 

Antes de la reforma de la LAU del 4 de junio de 2013, estos derechos eran irrenunciables y, aún si estuviese firmado, no sería válido.

Pero después de la reforma citada, los inquilinos podrían haber renunciado a dicho derecho contrato mediante.

Eso, significa que no tienen preferencia sobre otros en la compra de la propiedad, pero se debe informar de la venta al menos 30 días antes de la venta, y de manera fehaciente, de todos modos.

Hay también que puntualizar, que aquellas viviendas o locales que se transmitan conjuntamente con los restantes locales o viviendas que forman parte de un mismo inmueble, como un edificio en su totalidad, No dispondrán sus arrendatarios de dichos derechos.

Tampoco se podrán ejercitar los derechos de tanteo y retracto en los inmuebles accesorios como ahora un trastero o un garaje.

 

CONCLUSIÓN

Siempre informa a tus inquilinos de la venta, quizás estén interesados en comprar la propiedad y te ahorres un montón de trabajo.

Antes de realizar las comunicaciones formales pertinentes a tu inquilino siempre revisa el contrato para:

  • Verificar la fecha de inicio de arrendamiento y por lo tanto observar si era, o no, posible renunciar a estos derechos 
  • Busca la cláusula donde renuncien expresamente, o no, a los citados derechos.

Si tu inquilino puede estar interesado en adquirir la propiedad, recomendamos hacer un ejercicio de: “si me pusieran en dinero sobre la mesa… ¿por cuánto lo vendería?”

Y ofrecérselo por el mínimo por el que estarías dispuesto a vender al inquilino.

Eso, puede ahorrarte problemas en el futuro si existiera un interés real por parte del mismo en la compra ya que el derecho de retracto se soporta sobre ese supuesto.

Y por supuesto, cuenta con Inviertis para la venta de tu propiedad, ya sea casa, piso, apartamento o local con inquilinos.

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