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Llega el momento de hacer la renta y a todos nos tiemblan las piernas. Y no tanto por el miedo intrínseco de que nos toque pagar sino porque sabemos que es sinónimo de montañas de papeles y de un sin fin de dudas.

Gestionar una propiedad trae consigo muchas obligaciones tributarias y Inviertis quiere con está guía ayudar a solventar tus dudas y hacer tu trabajo de casero, más eficiente y satisfactorio.

Vamos allá.

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IVA

No para viviendas.

En la web de Hacienda Publica podemos leerEl arrendamiento de viviendas utilizadas exclusivamente como tales, con los muebles, garajes y anexos (arrendados conjuntamente cuando así se establezca en el contrato de arrendamiento), es una operación exenta de IVA, por lo que el arrendador no repercutirá ni ingresará el impuesto por este concepto, ni el arrendatario está obligado a soportarlo”

 

¿Cuándo no se aplicaría la exención?

Ahora bien, esta exención no se aplicará en aquellos casos en que se atribuya a una vivienda un uso mixto, como vivienda o como despacho profesional.

El alquiler de una vivienda esta exento del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), a menos que se grabe durante la estancia del inquilino en servicios propios de la actividad hotelera. Aquí entrarían aquellos pisos donde se realiza la actividad de alquiler turístico.

Por último, cabe señalar que tampoco está exento del impuesto el arrendamiento de viviendas amuebladas efectuado por una persona jurídica para destinarlo, cediendo su uso, a residencia de empleados.

Asimismo, tampoco está exento del impuesto el arrendamiento de viviendas amuebladas cuando el arrendador presta servicios que son propios de la industria hotelera como pueden ser la limpieza, lavado de ropa o similares.

 

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IRPF

Declarar el alquiler en el IRPF

Los ingresos que proceden del arrendamiento de una vivienda constituyen para el arrendador un rendimiento de capital inmobiliario y deben de declararse en la declaración de la Renta a Hacienda como tales.

Para poder calcular sobre qué cantidad hay que tributar en nuestra renta debemos restar al total de los ingresos obtenidos, o que se esperan obtener del arrendamiento de la propiedad, los gastos generados por la propiedad que son deducibles.

¿Qué gastos son deducibles?

Los gastos deducibles son exclusivamente aquellos gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, por ejemplo, gastos de comunidad, intereses de la hipoteca, el IBI, tasas, gasto por amortización anual, gastos de reparación y conservación, derramas de la comunidad, seguros vinculados al inmueble o a la hipoteca y similares.

Sobre esa cantidad aún es posible aplicar algunas reducciones de la base. Por ejemplo, tras la última reforma fiscal, para los alquileres firmados a partir del 1 de enero de 2015, cuando el inquilino utiliza el inmueble como vivienda habitual, el arrendador puede deducirse un 60%. Es decir, solamente tributará por el 40%.

Tenemos que verlo como un importante incentivo para alquilar un piso o casa para vivienda aún y cuando con la última reforma fiscal desapareció la bonificación del 100% cuando se alquilaba la vivienda a jóvenes menores de 30 años.

¿Y alquilo como actividad económica?

En el caso de que el arrendamiento se realice como actividad económica, las cantidades obtenidas no tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sino de actividades económicas, y deberán declararse en el apartado específico de la renta.

La Agencia Tributaria establece que “se entiende que el arrendamiento se realiza como actividad económica cuando en el desarrollo de la actividad exista, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, para el desempeño de dicha gestión”

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ITP y AJD

No solo durante la compra-venta.

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) es un tributo que se graba en el momento de la compra-venta del inmueble y que soporta el comprador. Pero ya no afecta solamente a la compraventa de viviendas de segunda mano.

En el momento de alquilar una vivienda también está presente el ITP. Sin embargo, su pago no corresponde al casero sino al inquilino, ya que la legislación tributaria entiende el hecho de vivir de alquiler como una adquisición onerosa.

Hasta hace poco, pongamos dos o tres años este cargo no se exigía, pero no porque no existiese, sino porque las comunidades autónomas, en cuya reclamación recae, no lo solicitaban. Sin embargo, Madrid y Cataluña a la cabeza empezaron a reclamarlo y ahora la mayoría de las comunidades autónomas se han sumado.  

¿Cuando se abona?

Independientemente de que el alquiler sea por meses o años, este impuesto se abona una única vez.  Debe hacerse efectivo en los 30 días posteriores a la firma del contrato.

Es importante recordar que pese a que, como decíamos, este impuesto recae sobre el inquilino, es el propietario el que responde en caso de que no se haga efectivo. De ahí la práctica habitual de que bien el propietario, o agente intermediario,  recoja en el momento de la firma del contrato el importe adeudado y se hagan recaudadores.

El abono puede hacerse con documentos timbrados o con el modelo 600 de la Agencia Tributaria pero no tiene impacto alguno sobre la Renta.

El ITP que corresponde para las viviendas alquiladas no tiene una relación directa con el de la venta, y las tarifas dependen de cada Comunidad Autónoma. Por ello, se recomienda a los propietarios informarse de la que le corresponde con su administración y se trata de advertir que este impuesto tiene carácter retroactivo por lo que afecta tanto a contratos pasados como nuevos.  

La única excepción son los alquileres para empresas o profesionales que no tienen que pagar el ITP.

 

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TENER UNA VIVIENDA VACÍA ES CARO

Ya os lo adelantábamos en uno de nuestros post, pero es que hay multitud de literatura que avala lo caro que es tener una vivienda desocupada.  El gobierno central se esfuerza por dar salida a estas viviendas que están vacías y no prestan servicio al mercado del alquiler. Una de estas medidas viene en forma de IRPF desde Hacienda Pública.

En el caso de que la propiedad destinada a vivienda no estuviese arrendada, se imputa en la declaración una renta presunta en la que no se puede deducir ningún gasto, es lo que se conoce como la imputación de rentas inmobiliarias.

Sin embargo, puede darse el caso de que un propietario tenga, durante el mismo ejercicio impositivo, la vivienda arrendada desocupada unos meses y arrendada otros. En estos casos, por norma general, Hacienda solo deduce al arrendador la parte proporcional de los meses en que está ocupada la vivienda mientras que durante el tiempo desocupado no se puede deducir ningún gasto.

 

Pero la rentabilidad, compensa…

Aún y todo lo enrevesado que pueda parecer, luego se convierten en operaciones que realizaremos de manera bastante rutinaria, pues no cambia mucho, fiscalmente hablando, de un año a otro.

Tener una buena idea del impacto a efectos de impuestos y, sobre todo en la renta, que representa en nuestra inversión es aproximarse al valor real de la rentabilidad neta que tendrá tu inversión

 

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linea amarilla a la inversion inmobiliariaPara ver un caso práctico y tener la información siempre a tu disposición

Descarga la guía impositiva del alquiler de Inviertis en PDF  aquí.

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1 Comments

  1. […] la compra-venta de una propiedad se ven envueltos el ITP, los AJD y la, llamada, plusvalía. De estos tres impuestos, el único que corre a cargo del vendedor, es […]

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