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No hace falta tener ojo de halcón para sentirse atraído por invertir en propiedades, esto es porque por muchos motivos pero nos quedamos con dos principales:

  • El primero es cultural, nos han educado en la fe del ladrillo y rezamos el padrenuestro de que la propiedad siempre sube de valor.
  • El segundo es el plano mediático en el que se encuentra en este momento, según datos de INE, el IPV (el índice de precios de la vivienda) en el ultimo año ha aumentado en 1,1 punto situándose en el 6,7% y el precio del alquiler se ha disparado hasta un 24% en el último año.

Sin embargo tras la explosión de la burbuja de años atrás, son muchos los sectores que han retraído su inversión en propiedades pero también muchos que han hecho su beneficio a río revuelto.

En los últimos años y con la incursión de nuevas tecnologías y cambio regulatorios (y fiscales, porque no vamos a decirlo),  han florecido nuevas maneras de invertir en inmuebles como ahora la inversión en SOCIMIS o fondos, el crowdfunding o más recientemente los modelos de coliving o coworking. 

No existe la panacea de la inversión inmobiliaria y evidentemente existen riesgos a este tipo de inversión también, la falta de liquidez y otros riesgos inherentes al  alquilar, que estudiaremos en otro post para conocerlos y evitarlos.

Pero, ¿Por qué invertir en propiedades?

Invertir en propiedades es sencillo

En comparación con otros productos, como invertir en la bolsa de valores por ejemplo, es sencillo pues en muchos casos nuestra experiencia personal y conocimiento del medio juegan un gran papel, todos o casi todos hemos comprado una propiedad en algún momento y tenemos acceso a experiencias de primera mano en el plano del alquiler.

Si bien es cierto de que, a priori,  no se necesitan grandes conocimientos técnicos para la selección de un inmueble, es necesario tener en cuenta una serie de elementos antes de lanzarse a la aventura inmobiliaria.

Así mismo,  existe una relativa sencillez en la administración de la inversión a posteriori de la compra pues se basa en conceptos que conocemos.

Rentabilidad a dos tiempos

Cuando invertimos en propiedades podemos contar con dos tipos de rentabilidad, la que podemos obtener del alquiler de la misma y la que obtendremos a la venta del inmueble, es decir, la plusvalía.

La rentabilidad que se obtiene del alquiler de un inmueble es fácil de calcular y muy tangible, puedes ver como la calculamos en Inviertis aquí.

Aunque la rentabilidad esperada al final de nuestra inversión es meramente especulador,  y mucho más difícil de determinar, en especial al medio-largo plazo, pero no deja de ser un valor que suele situarse al alza.

A esos efectos, el banco de España ofrece trimestralmente los cálculos sobre la rentabilidad anual total de una vivienda donde suma rentabilidad del alquiler y la plusvalía que obtendríamos por venderla.

Control sobre la inversión

Al invertir en el mercado de valores,  habitualmente es necesario contratar un “broker” para que realice las operaciones en su lugar, y el valor de cualquier participación depende de las condiciones del mercado e incluso de las acciones de las personas que dirigen esa empresa además de factores macroeconómicos, donde se asume un alto nivel de incertidumbre.

Esto no se comporta de igual modo en el caso de la propiedad: una vez que se ha comprado, es el propietario directo del activo y tiene control total sobre él . Esto es algo muy poderoso, ya que significa que puede influir tanto en el valor del inmueble (agregando valor) como en el flujo de efectivo (por ejemplo, aumentando la renta obtenida del alquiler).

Invertir en inmuebles ofrece un control que otros productos ya sean por su naturaleza o por su gestión no ofrecen.

Un inmueble en propiedad puede venderse cuando se desee más allá de cómo se comporte el mercado e incluso a la hora de seleccionar inquilinos podemos elegir aquellos que aseguren mejor la rentabilidad o menor riesgo.

Apalancamiento

Solicitar financiación para invertir en propiedades también significa que tendrá un mayor acceso a uno de los trucos más antiguos y poderosos del libro financiero: el apalancamiento.

El primer beneficio viene de la disponibilidad, mientras la financiación disponible para la compra de activos inmobiliarios alcanzaran hasta el 70% del valor de la propiedad, solo pueden prestar hasta el 30 o 40% del valor de una cartera de acciones y, de añadido, a unas condiciones mucho menos ventajosas que cuando hay una garantía hipotecaría por en medio. 

Este mayor poder de endeudamiento permite beneficiarse del crecimiento del capital más grande.

En resumen con el mismo dinero puede comprar más y por lo tanto rentar más, hay un gran placer en sacar rentabilidad al dinero que te ha prestado el banco.

El precio es flexible

Al comprar una acción, se compra al precio de mercado en ese momento: no hay margen para negociar. En el mercado inmobiliario, es exactamente al revés: comprar y vender tiene que ver con la negociación.

Cuando se compra una propiedad se puede convencer a un vendedor y,  de igual manera, un comprador motivado podría pagar más de lo esperado por la propiedad correcta.

Hay, además,  un margen para encontrar propiedades infravaloradas que pueden provenir de situaciones personales complicadas o una liquidación de activos que requiere liquidez inmediata.

¿Te has decidido a invertir en propiedades?

En Inviertis te estamos esperando.

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