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VENDER UN PISO ALQUILADO

 

Ahora que parece que el mercado inmobiliario se anima, son muchos los propietarios que se lanzan a vender su propiedad a sabiendas que el mercado tiene más que ofrecerles.

Sin embargo, es posible que, durante la crisis, la mejor opción fuese alquilarlo y, todo y que puede que los ingresos que se obtienen del alquiler sean buenos, ahora se busca vender esas propiedades en rentabilidad.

Las razones por las cuales vender un piso con inquilinos son muy variadas y diversas pero los miedos e incertidumbres son muy parecidos.

 

  1. ¿Se puede vender, y comprar, una vivienda con inquilinos?

La gran pregunta tiene una fácil respuesta en la ley 29/1994 de arrendamientos urbanos (LAU), sus antecesoras y posteriores reformas, que permite la enajenación de la propiedad aún y cuando hay ocupantes.

En el caso de una vivienda, piso o casa, tiene algunas consideraciones especiales respecto a los locales.

 

En el caso de que estes tratando con un inmueble alquilado con un contrato anterior a la reforma del Real Decreto Ley 2/1985 del 30 de abril se consideran PISOS DE RENTA ANTIGUA

 

  1. ¿Qué trámites concretos existen para vender un inmueble con inquilinos?

A nivel legal primero hará que considerar si tu inquilino tiene derecho a tanteo y retracto, esto lo encontrarás en el contrato de arrendamiento que firmasteis y enviarles un burofax, o equivalente, informándoles de la venta y sus condiciones en función de si tienen ese derecho o no.

 

  1. ¿Tanteo y retracto? ¿que son?

 Son dos derechos que puede tener o no el inquilino y que se pueden ejecutar en momentos diferentes.

El tanteo es el llamado derecho de adquisición preferente por el cual el arrendador (tu inquilino) tiene derecho sobre otro comprador a comprarte el inmueble en las mismas condiciones que lo haría otro comprador.

El derecho de retracto es el derecho por el cual el arrendador podría reclamar la venta del inmueble después de vendido y que se puede ejecutar hasta 30 días después de la comunicación de la venta si no se le hubiese comunicado antes o bien hubiesen cambiado las condiciones de la misma.

No se puede tener un derecho sin el otro, de modo que si tienen derecho a adquisición preferente, irremediablemente, tendrán derecho al retracto.

 

  1. ¿Todos los inquilinos tienen derecho a adquisición preferente (derecho de tanteo)?

No, eso dependerá del contrato y del momento en que se formalizó. Simplificando, contratos posteriores a La ley 29/1994 pero anteriores a la ley 4/2013 del 4 de junio de la reforma del alquiler, tienen este derecho como irrenunciable salvo aquellos contratos de duración superior a 5 años, de manera que aún si lo hubiesen expresamente firmado, no sería válido.

Sin embargo, contratos subscritos después de junio de 2013, podemos encontrar que tengan expresamente renunciado a este derecho y, por lo tanto, solo hubiese de informarles de la intención de venta.

 

  1. ¿Y si lo que vendo es un edificio?

En el caso de que estés formalizando la venta de un edificio entero, este derecho no es aplicable y, por lo tanto, solo tendrás que informarles de la intención de venta.

 

  1. ¿Cómo informo a los inquilinos de la venta?

Lo primero de todo es informar a tu inquilino de tu intención de venta, ¡quién sabe!, quizás te ahorres un buen puñado de trámites si tu inquilino está interesado en comprarla.

Habla primero con tus arrendatarios, somos personas y nos gustan que nos expliquen las cosas, en especial cuando se está hablando de nuestro hogar.

La ley arriba mencionada solo habla de una comunicación fehaciente, esto es, que quede constancia, desde Inviertis os recomendamos un burofax con acuse de contenido.

Esta comunicación tiene que enviarse al menos 30 días antes de la venta y tiene una vida útil de 180. Es decir, asegúrate de enviarlo 30 días de la venta, pero si lo enviaste y ya han pasado 6 meses, tendrás que volverlo a enviar.

 

  1. ¿Qué pasa con el contrato de los inquilinos?, ¿se les mantiene?

Aquí la respuesta ya no es ni tan clara, ni tan fácil. Primero debemos hacer una distinción entre aquellos contratos depositados en el registro de la propiedad (no es lo mismo que depositarlos en el registro de fianzas o alquiler de tu comunidad) y los que no.

Si el contrato está inscrito en el registro de la propiedad, el inquilino tiene blindados sus derechos y obligaciones y el comprador verá subrogado el contrato existente.

Si el contrato no está inscrito, que suele ser lo más común, el comprador podría pedirles a los inquilinos que se marchen en un plazo de 3 meses y esto puede suponer un problema si los inquilinos consideran que hay sufrido un perjuicio y pueden pedirte, a ti, daños y perjuicios.

 

  1. Tienen derecho de preferencia de compra, ¿cómo procedo?

 Desde Inviertis siempre aconsejamos hablar con los inquilinos y dar tu mejor precio, ese al que estarías dispuesto a vender con dinero en mano y después de seis meses a la venta.

Una vez hayas mantenido una conversación con ellos, y tanto si les interesa, como si no, deberías de enviarle una comunicación como detallábamos arriba con las condiciones de venta.

Esto es porque junto con el derecho de adquisición preferente (Tanteo) viene el de Retracto que podría reclamar para sí la venta una vez formalizada.

 

  1. ¿Porque no esperar a que se marchen y venderla vacía?

Si bien cuando vendemos una propiedad apuntamos a un publico más amplio, vender una propiedad con inquilinos ofrece muchas ventajas, mantendrás tus ingresos y tu propiedad estará ocupada protegida de ocupaciones ilegales o el deterioro que sufre una propiedad vacía y ofrece la posibilidad de que sus inquilinos mantengan su hogar.

Vender la propiedad libre de ocupantes no significa necesariamente venderla más rápido ni a mejor precio.

 

En Inviertis somos expertos en inmuebles en rentabilidad y nuestros esfuerzos se enfocan en mantener el activo principal de tu propiedad; los inquilinos.

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